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天津经济技术开发区商品房产交易市场管理细则

来源:网络   作者:未知  时间:2015-01-07

  第一章 总则

  第二章 房产买卖

  第三章 房产租赁

  第四章 房产抵押与拍卖

  第五章 附则

  第一章 总则

  第一条 为了繁荣开发区商品房产市场,维护商品房产市场的正常交易秩序,保障商品房产交易各方的合法权益,根据《天津经济技术开发区商品房产管理规定》,制定本细则。

  第二条 本细则中所称的商品房产交易包括:商品房产买卖,商品房产转让,商品房产转让,商品房产抵押、拍卖以及商品房产租赁等经营活动。

  不经过开发区商品房产交易市场所进行的商品房产交易,一律视为非法交易。

  第三条 开发区房产管理部门所属房产交易所,执行政府职能,对开发区商品房产市场实行管理。

  第四条 商品房产交易市场管理的主要内容包括

  1.运用行政手段、经济手段和法律手段对从事商品房产交易的企业、单位和个人,在商品房产价格评估、质量等级鉴定、交易合同监审、缴纳各种税费以及纠纷仲裁调解等方面实行管理。

  2.及时公布市场商品房产买卖、租赁最高与最低的限价。对于一切为谋求超额利润而任意抬高或压低房价、欺行霸市、瞒价偷税、倒买倒卖、黑市交易等违法活动,坚决予以打击、取缔。

  3.为供需双方提供信息、疏通渠道、牵线搭桥,定期组织各种市场交流活动以及进行有关房产的法律、政策咨询,承担房产交易和经营管理的委托代理业务。

  第五条 面向国外销售的商品房产,可以委托经开发区房产管理部门进行资格审查批准的国外房地产商在国外开展代销业务。成交后凭房产购买合同,到开发区房产交易所办理立契过户与交纳税费手续。

  第六条 开发区为鼓励某些行业发展(含企业对企业职工居住用房)所实行的定向租、售优惠政策,凡享受该项优惠的房产主(承租人)所持有的产权(承租权)均视为有限产权(有限承租权),不得任意买卖、转租、换房或以优惠房产与第三方进行合资经营、联营。

  第二章 房产买卖

  第七条 出售商品房产应具备以下条件:

  1.持有开发区工商局颁发的专营或兼营房地产业营业执照的企业或个人,出售商品房产须经开发区房产交易所对其所经营的商品房产权审查确认;

  2.单位或个人出售自有房产必须持有该房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》;

  3.共有产权的房屋,卖方必须持有经过公证的全部共有产权人的认可证书或书面协议。

  第八条 预售房产必须具备以下条件:

  1.已领《土地使用证》、《建筑许可执照》、《建筑防火执照》;

  2.已鉴订建筑合同;

  3.该建筑预算总额的百分之二十已汇入开发区内的开户银行。

  第九条 购买房产应具备以下条件:

  1.凡购买工业或商业用房者,买方必须持有准许在开发区内建厂(开店)的证明文件或准许在开发区内经营房地产业的证明文件。

  2.凡不在天津开发区内注册、登记的机关、团体、部队、企事业单位要求购买开发区内各类房产者,买方应向开发区房产交易所交验经开发区管委会批准的购房文件。

  第十条 产权有纠纷的房产不准买卖。

  有限产权(如分期付款购置的房产,按优惠条件购置的房产等)在取得完全产权以前不得买卖。

  第十一条 商品房产按以下程序进行买卖:

  1.登记:买卖双方应分别登记所需(供)房产情况(间数、面积、用途、座落地点等),拟购(售)价格,房产新旧要求情况,急需与否。业主(单位或个人)及代理人情况(姓名、工作单位、联系地点、联系电话等)。

  房产交易代理人必须持有经过公证的委托代理证书方为有效。

  2.鉴证:买卖双方按本细则第七、八、九条规定分别交验证件,确认产权合法后,在有开发区房产交易所的专职房产交易鉴证员在场的情况下,买卖双方签订房产买卖合同(或协议)。

  3.评估:根据买卖合同(或协议)与房屋实行勘测情况,参照本细则第十二条“房屋买卖的商品房产价格评估原则”由开发区房产交易所专设的房产评估师(员)作出房产价格评估报告。

  4.立契过户:买卖双方协议价格若在评估报告中当时市场最高和最低限价范围内,即可按照《天津经济技术开发区商品房产管理规定》办理立契过户手续。否则,买卖双方应再次协商修改合同(或协议),或对超过评估最高或最低限价部分,由买卖双方协商按一定比例承担房产买卖超价调节费。

  5.交纳税费:按照国家规定买卖双方交纳契税、印花税、营业税,产权转移登记费,鉴证、评估、勘测、测绘手续费以及证件工本费等。

  国家税费另有调整时,按照变更后的办法执行。

  买卖双方成交登记后(指已交鉴证)又中途撤件、终止买卖行为时,按成交价款收取双方应交手续费的二分之一。

  第十二条 房屋买卖的商品房屋价格评估原则是按质论价,同时参考地区差价、房屋用途差价和市场供求差价并适当限价来评估商品房产价格。

  1.按质论价的主要根据是:按照不同建筑结构、设备情况、装饰装修,新旧程度等情况来确定;

  2.地区差价是根据房屋座落位置的实际外部情况,包括:水、电、气、热等供应情况,商业繁华情况,交通便利情况以及噪音、污染、服务、环境等多种情况来确定;

  3.房屋用途差价是根据不同用途,即工业楼宇、商业楼宇、办公和居住楼宇四类,使用者可获得的不同经济效益及使用价值来确定;

  4.市场供求关系差价主要是根据当时商品房产市场上的现货、期货的多少,市场购买力的大小,各类房屋的规格、品种是否适销对路等情况来确定。

  5.适当限价是根据开发区总体经济情况与综合效益的需求,由开发区房产交易所及时公布。

  第十三条 开发区商品房产交易市场设立专业房产评估师(员),专门负责监审房产价格评估业务。

  第十四条 商品房产买卖应在当事各方完全自愿的基础上进行洽谈协商。凡经商品房产交易市场登记、鉴证的房产买卖合同(协议),签字各方负有履行合同(协议)的法律责任。在执行合同(协议)过程中发生的权益纠纷,开发区房产交易所的鉴证员、评估师(员)负有调解、鉴证的责任。

  第三章 房产租赁

  第十五条 出租房产应具备以下条件:

  1.持有开发区工商局颁发的专营或兼营房地产业营业执照的企业或个人,经开发区房产交易所对其所经租房产的权属审查确认后,即可进入市场招租;

  2.单位或个人出租的自有房屋,必须持有属于本单位或本人的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》;

  3.共有产权的房屋,出租人必须持有经过公证的全部共有产权人的认可证书或书面协议,经开发区房产交易所确认后,即可进入市场招租。

  第十六条 承租人转租房屋,或与他人换房,或以租赁房屋与第三方进行合资经营,须向开发区房产交易所交验房产主(原出租人)的同意证书。

  第十七条 房屋承租人应具备以下条件:

  1.凡租赁工业或商业用房者,承租人必须持有准许在开发区内建厂(开店)的证明文件或准许在开发区内经营房地产业的证明文件。

  2.凡不在开发区内注册、登记的机关、团体、部队、企事业单位要求租赁开发区内各类房屋者,应向开发区房产交易所交验经开发区管委会批准的租房文件。

  第十八条 市场内房屋租赁按以下程序进行:

  1.登记:租赁双方在初步洽谈以后进行登记租赁房产情况(间数、面积、用途、座落地点、建筑结构、装修情况、设备情况、新旧程度、租赁期限、拟定租金数额等),租赁双方(单位或个人)及其代理人情况(姓名、工作单位、联系电话、联系地点等)。

  2.评估:根据租赁双方登记情况及对所租赁房屋勘测情况,参照本细则第二十条,由开发区房产交易所专设的房产评估师(员)作出租金价格评估报告。

  3.鉴证:租赁双方在按本细则第十五、十六、十七条规定分别交验证件,并确认一切手续合法以后,在有开发区房产交易所的专职交易鉴证员在场的情况下,租赁双方签订房屋租赁合同。

  租金价格若超出价格评估报告中当时市场最高限价范围者,出租人应承担房产租赁超价调节费。

  4.交纳税费:按照国家规定出租人应缴纳营业税、房产税、印花税、场地使用费等,租赁双方应缴纳租赁评估、鉴证手续费等。

  国家税费另有调整时,按照变更后的办法执行。

  第十九条 凡通过房产交易市场租赁的房屋,一律实行商品房租(协议房租)的形式。租赁期间因市场价格波动,由租赁双方达成一致协议并经房产交易所与物价部门核准后,房租允许调整、浮动。

  第二十条 商品房租主要包括:折旧费、维修费、税金、利息、保险费、场地使用费、管理费和利润。

  1.折旧费按本细则第十二条房屋买卖的商品房产价格评估原则确定该房屋在定租时的重置完全价值(即房屋原值),并参照天津市财政局“财企(1983)85号”文中关于房屋耐用年限的规定来确定折旧年限,计算折旧费。

  2.维修费按年取重置完全价值的百分之一点五至百分之二点五。

  3.税金按实际发生提取。

  4.利息按当时建设银行长期贷款利率计息。

  5.保险按中国人民保险公司实际保险费率计算。

  6.场地使用费按实际发生提取。

  7.管理费按以上诸项和的百分之一点五至百分之三计算。

  8.利润按以上诸项和的百分之五至百分之十计算。

  根据当时市场供求关系、地区差价、房屋用途差价等可以适当调整租金价格。

  第二十一条 房屋租赁合同一经签订,合同双方必须完全履行。在执行合同过程中发生权益纠纷或违约行为时,开发区房产管理部门负有调解的责任。

  第二十二条 对于实行福利政策的公产或企业产,以低于成本租金、为低收入阶层或本企业职工提供居住用房者,经开发区房产管理部门批准,可以不进入商品房产交易市场租赁。

  第四章 房产抵押与拍卖

  第二十三条 房产抵押按以下程序进行:

  1.登记:由抵押双方进行登记抵押房产情况(间数、面积、用途、座落地点、建筑结构、装修情况、设备情况、新旧程度、抵押期限、拟定抵押金额等),抵押双方(单位或个人)及其代理人情况(姓名、工作单位、联系地点、联系电话等)。

  2.鉴证:由抵押人交验证件,确认产权归属合法后,在有开发区房产交易所的专职房产交易鉴证员在场的情况下,抵押双方签订抵押合同。

  3.出证:自抵押之日起,由抵押双方按照《天津经济技术开发区商品房产管理规定》办理抵押权登记,并发给承押人《房屋他项权证》,以作为抵押凭证。承押人同时将抵押货款交付给抵押人。

  4.还货:抵押人按照抵押合同,按期如数偿还抵押货款,同时,按照《天津经济技术开发区商品房产管理规定》办理抵押权注销登记,至此抵押行为终止。

  5.交纳税费:按照规定抵押双方应交纳印花税与抵押鉴证手续费等。

  国家税费另有调整时,按照变更后的办法执行。

  第二十四条 房产抵押的拍卖按以下程序进行:

  1.申请:抵押人不能按照抵押合同,如期如数偿还抵押货款时,承押人向开发区房产交易提出对抵押房产的拍卖申请。

  2.签约:开发区房产交易所接到拍卖申请后三日内通知抵押人限期来开发区房产交易所与承押人共同协商拍卖事宜,并由承押人委托开发区房产交易所代理拍卖,并签订委托拍卖合同。

  抵押人如不能按期参加协商拍卖事宜,则视为抵押人自动放弃协商权力,承押人可以自行决定。

  3.房产拍卖所得价款按《天津经济技术开发区商品房产管理规定》第三十条确定的顺序使用,由开发区房产交易所监督执行。

  第五章 附则

  第二十五条 本细则由开发区房产管理部门负责监督检查执行情况。对违反本细则的单位或人员,开发区房产管理部门有权给予劝告、警告、罚款等处罚。

  第二十六条 本细则由开发区管理委员会负责解释。

  第二十七条 本细则自发布之日起施行。

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